Waarom je in Spanje beter niet onder de gemeentelijke waarde koopt

De verborgen valkuil bij het kopen van een woning aan de Costa Brava

Veel Nederlanders en Belgen denken dat zij slim onderhandelen wanneer zij een woning in Spanje ver onder de vraagprijs kopen. Maar wat veel kopers niet weten, is dat de Spaanse belastingdienst niet alleen kijkt naar de koopprijs in de akte.

Sinds 2022 kijkt de fiscus vooral naar de zogenaamde Valor de Referencia Catastral — een door de overheid vastgestelde referentiewaarde van de woning.

Koop je een woning onder deze waarde? Dan kan dat financiële gevolgen hebben.

Wat is de Valor de Referencia?

De Valor de Referencia is een minimale fiscale waarde die door de Spaanse overheid wordt vastgesteld op basis van:

• locatie
• geregistreerde verkoopprijzen
• type woning
• oppervlakte
• marktanalyse

Deze waarde wordt gebruikt door de belastingdienst om overdrachtsbelasting te berekenen.

Belangrijk om te weten:

De fiscus gebruikt vaak niet de daadwerkelijke koopprijs als basis, maar de hoogste van:

• de koopprijs
• of de Valor de Referencia

Een praktijkvoorbeeld

Stel:

• Koopprijs woning: €300.000
• Valor de Referencia: €360.000

Dan wordt de overdrachtsbelasting vaak berekend over €360.000 in plaats van €300.000.

Dat betekent dat je duizenden euro’s extra belasting kunt betalen.

Waarom gebeurt dit?

De Spaanse overheid probeert fraude en zwart geldconstructies tegen te gaan.

Vroeger werd regelmatig een lagere koopprijs in de akte gezet om minder belasting te betalen. Daarom controleert de fiscus tegenwoordig veel strenger.

Zelfs wanneer de lagere prijs volledig legitiem is, kan de belastingdienst alsnog een correctie uitvoeren.

Welke risico’s loop je?

Wanneer je onder de referentiewaarde koopt, kun je te maken krijgen met:

• naheffing van overdrachtsbelasting
• extra rente
• administratieve procedures
• soms boetes

Daarom is het belangrijk om vóór aankoop goed te controleren wat de fiscale referentiewaarde van de woning is.

Kun je wel onder de waarde kopen?

Ja, dat kan soms, bijvoorbeeld wanneer:

• de woning ernstige gebreken heeft
• er juridische problemen zijn
• renovatie noodzakelijk is
• de marktwaarde aantoonbaar lager ligt

Maar dan is goede begeleiding essentieel.

Ons advies bij Costavilla

Bij Costavilla begeleiden wij Nederlandse en Belgische kopers tijdens het volledige aankoopproces aan de Costa Brava.

Wij controleren vooraf:

• de Valor de Referencia
• fiscale risico’s
• juridische documenten
• verborgen kosten

Zo voorkom je verrassingen achteraf.

Veilig kopen aan de Costa Brava

Een woning kopen in Spanje is fantastisch — mits het goed gebeurt.

Wil je weten waar je fiscaal en juridisch op moet letten bij de aankoop van een woning aan de Costa Brava?

Neem gerust contact op met Costavilla voor persoonlijk advies.

Inkomstenbelasting voor Niet-Residenten in Spanje (IRNR) – wat je écht moet weten

Heb je een tweede woning in Spanje, maar woon je officieel in Nederland of België? Dan word je door de Spaanse belastingdienst gezien als niet-resident. Dat betekent dat je te maken krijgt met de Inkomstenbelasting voor Niet-Residenten (IRNR). Veel buitenlandse huiseigenaren weten niet dat ze deze belasting moeten betalen — zelfs als ze hun woning niet verhuren. In deze blog leggen we stap voor stap uit wat de regels zijn, hoe het werkt en hoe je problemen voorkomt.

Wat is de IRNR precies?

De IRNR is een jaarlijkse belasting voor iedereen die onroerend goed bezit in Spanje, maar niet fiscaal inwoner is van het land. Met andere woorden: je woont officieel ergens anders, maar bezit een woning in Spanje.

1️⃣ Je gebruikt je woning alleen zelf (niet verhuurd)

Ook als je je woning uitsluitend zelf gebruikt, betaal je belasting over een zogenaamd fictief inkomen. De Spaanse overheid ziet een woning namelijk als een vorm van voordeel, zelfs als je er geen huurinkomsten uit haalt.

Zo werkt het:

• De basis is de valor catastral (de officiële kadastrale waarde van je woning).
• Daarvan wordt meestal 1,1% of 2% genomen, afhankelijk van wanneer deze waarde voor het laatst is herzien.
• Over dat bedrag betaal je belasting: 19% voor EU-ingezetenen en 24% voor niet-EU-ingezetenen.

2️⃣ Je verhuurt je woning (tijdelijk of permanent)

Verhuur je jouw woning aan vakantiegangers of vaste huurders? Dan betaal je belasting over de werkelijke huurinkomsten.

Voor EU-ingezetenen geldt dat je bepaalde kosten mag aftrekken, zoals onderhoud, verzekeringen, beheerkosten en hypotheekrente. Na aftrek betaal je belasting over het nettoresultaat:

• 19% voor EU-ingezetenen
• 24% voor niet-EU-ingezetenen

 Wanneer en hoe doe je aangifte?

Als niet-resident moet je elk jaar vóór 31 december aangifte doen over het voorgaande kalenderjaar. Dat doe je via formulier Modelo 210, digitaal of via een Spaanse gestor (fiscaal vertegenwoordiger).

Belangrijk: De Spaanse belastingdienst stuurt geen uitnodiging of herinnering. Je bent zelf verantwoordelijk voor het indienen én betalen van de IRNR. Vergeet je dit, dan kun je te maken krijgen met boetes, rente of problemen bij de verkoop van je woning.

Kort samengevat: je moet elk jaar aangifte doen, ook als je niet verhuurt.

Waarom is dit belangrijk?

• Boetes en rente bij te late betaling
• Naheffingen over eerdere jaren
• Vertraging bij verkoop van de woning

Zo voorkom je verrassingen

• Vraag de valor catastral van je woning op bij de gemeente.
• Controleer elk jaar of je aangifte IRNR is gedaan.
• Schakel een betrouwbare gestor of fiscalist in.

Bij Costavilla helpen we je niet alleen bij het kopen van je woning, maar ook met betrouwbare partners die jouw jaarlijkse aangifte probleemloos regelen.

Conclusie

De Inkomstenbelasting voor Niet-Residenten (IRNR) is een verplichte belasting voor iedereen die een woning in Spanje bezit, maar niet in Spanje woont. Of je nu alleen geniet van je tweede huis of het deels verhuurt — zorg dat je aangifte elk jaar op orde is.

Hulp nodig met je Spaanse aangifte?
Bij Costavilla brengen we je in contact met ervaren gestors, zodat alles netjes geregeld is – zonder zorgen.

App ons

Investeren aan de Costa Brava – waarom de woningprijzen blijven stijgen

De Costa Brava is geliefd: van idyllische baaien tot charmante dorpjes zoals Calonge en Begur.
De laatste jaren stijgen de huizenprijzen flink — maar waarom precies, en is investeren nog steeds verstandig?
Hieronder leggen we de belangrijkste oorzaken en kansen uit.

1. Beperkt aanbod, groeiende vraag

Het meest simpele antwoord is vraag en aanbod. Veel kustzones zijn beschermde of beperkt ontwikkelbare gebieden.
Dat betekent weinig nieuwbouw terwijl de vraag door buitenlandse kopers (tweede woningen, gezinnen, digital nomads) blijft stijgen.

 2. Economisch herstel en gunstige financiering

Spanje laat herstel zien, en hypotheekvoorwaarden blijven relatief aantrekkelijk.
Dat maakt kopen haalbaar en trekt zowel particuliere als buitenlandse investeerders aan — met een stabiele huurmarkt en goede vooruitzichten op langetermijnwaardegroei.

3. Exclusiviteit en aantrekkingskracht

De Costa Brava is geen massatoerisme-bestemming meer; het wordt steeds exclusiever.
Kopers zoeken hoogwaardige woonlocaties met uitzicht, rust en lokale charme — en die zijn schaars.

“Een investering hier is niet alleen financieel — het is ook een keuze voor levenskwaliteit.

 

4. Betere bereikbaarheid

Verbeterde infrastructuur en de nabijheid van luchthaven Girona en Barcelona maken de regio aantrekkelijker voor frequente bezoekers en voor wie (deels) in Spanje wil werken.

5. Investeren in levenskwaliteit

Kopers investeren niet alleen in stenen maar in een levensstijl: goed klimaat, natuur, gastronomie en een ontspannen levensritme.
Dat zorgt voor duurzame vraag naar woningen, ook buiten het hoogseizoen.

🌞 Conclusie

De stijging van woningprijzen aan de Costa Brava komt door een mix van beperkt aanbod, stijgende vraag, macro-economische factoren en de blijvende aantrekkingskracht van de regio.Voor beleggers en particulieren die zoeken naar waardegroei én een hoge kwaliteit van leven blijft de regio interessant.

Wil je weten welke kansen er nú zijn?

Vragen?