De verborgen valkuil bij het kopen van een woning aan de Costa Brava

Veel Nederlanders en Belgen denken dat zij slim onderhandelen wanneer zij een woning in Spanje ver onder de vraagprijs kopen. Maar wat veel kopers niet weten, is dat de Spaanse belastingdienst niet alleen kijkt naar de koopprijs in de akte.

Sinds 2022 kijkt de fiscus vooral naar de zogenaamde Valor de Referencia Catastral — een door de overheid vastgestelde referentiewaarde van de woning.

Koop je een woning onder deze waarde? Dan kan dat financiële gevolgen hebben.

Wat is de Valor de Referencia?

De Valor de Referencia is een minimale fiscale waarde die door de Spaanse overheid wordt vastgesteld op basis van:

• locatie
• geregistreerde verkoopprijzen
• type woning
• oppervlakte
• marktanalyse

Deze waarde wordt gebruikt door de belastingdienst om overdrachtsbelasting te berekenen.

Belangrijk om te weten:

De fiscus gebruikt vaak niet de daadwerkelijke koopprijs als basis, maar de hoogste van:

• de koopprijs
• of de Valor de Referencia

Een praktijkvoorbeeld

Stel:

• Koopprijs woning: €300.000
• Valor de Referencia: €360.000

Dan wordt de overdrachtsbelasting vaak berekend over €360.000 in plaats van €300.000.

Dat betekent dat je duizenden euro’s extra belasting kunt betalen.

Waarom gebeurt dit?

De Spaanse overheid probeert fraude en zwart geldconstructies tegen te gaan.

Vroeger werd regelmatig een lagere koopprijs in de akte gezet om minder belasting te betalen. Daarom controleert de fiscus tegenwoordig veel strenger.

Zelfs wanneer de lagere prijs volledig legitiem is, kan de belastingdienst alsnog een correctie uitvoeren.

Welke risico’s loop je?

Wanneer je onder de referentiewaarde koopt, kun je te maken krijgen met:

• naheffing van overdrachtsbelasting
• extra rente
• administratieve procedures
• soms boetes

Daarom is het belangrijk om vóór aankoop goed te controleren wat de fiscale referentiewaarde van de woning is.

Kun je wel onder de waarde kopen?

Ja, dat kan soms, bijvoorbeeld wanneer:

• de woning ernstige gebreken heeft
• er juridische problemen zijn
• renovatie noodzakelijk is
• de marktwaarde aantoonbaar lager ligt

Maar dan is goede begeleiding essentieel.

Ons advies bij Costavilla

Bij Costavilla begeleiden wij Nederlandse en Belgische kopers tijdens het volledige aankoopproces aan de Costa Brava.

Wij controleren vooraf:

• de Valor de Referencia
• fiscale risico’s
• juridische documenten
• verborgen kosten

Zo voorkom je verrassingen achteraf.

Veilig kopen aan de Costa Brava

Een woning kopen in Spanje is fantastisch — mits het goed gebeurt.

Wil je weten waar je fiscaal en juridisch op moet letten bij de aankoop van een woning aan de Costa Brava?

Neem gerust contact op met Costavilla voor persoonlijk advies.